土拍冷热分化:杭州触底 天津过半停牌

号外王文华

4月25日，杭州、天津2022年首轮土拍收官。土拍结果上，两座城市呈现出“冰火两重天”的差异。

杭州本次集中供地共出让60宗地块，总面积3894亩，总建筑面积580.7万方，总起价797.9亿元。最终，59宗地块以826.75亿元成交，一宗地块流拍。

拿地方面，杭州本土民营房企表现活跃。滨江、绿城、众安等报名参拍了多宗地块，并有不俗表现。滨江集团成为本轮土拍的最大赢家，以总价184.3亿元收获11宗地块。绿城紧随其后，以146.38亿元将7宗地块收入囊中。

此外，建发以81.2亿元拿下2宗地块，众安以39.09亿元收获5宗地块，大家地产以59.73亿元拿下3宗地块，万科以58.2亿元拿下两宗地块。越秀、龙湖、葛洲坝、大悦城、中建、中铁等也在本轮土拍中有所收获。

值得一提的是，杭州本轮土拍的规则有较大调整，由直接摇号改为一次性报价+摇号，并且首次提出“次高者得”的规则。同时，杭州取消了预申请的出让模式，竞拍保证金比例重回20%，而在预申请出让模式下需缴纳最高5000万元的保证金即可参拍优质用地。

克尔瑞地产研究表示，此举变相抬高了房企的参拍门槛，仍意在降低土拍热度。

去年杭州的首轮集中供地，滨江集团共获取5宗地块。滨江集团董事长戚金兴表示净利润水平在1%-2%，这一言论引发了对房企盈利低的广泛讨论。

据克尔瑞地产研究分析，本次土拍成交的59幅土地中，有23宗触顶成交，占比接近四成，这些地块集中于楼市成交热点板块，利润空间比较充裕。联系新房限价来看，23宗触底成交地块的平均地房比约0.57，房地价差均在1万元/平米之上。

以本轮成交土地单价最高的钱江新城二期四堡七堡单元JG1402-22地块为例，该地块平均楼板价45321元/平方米，精装限价6.6万元/平方米，地方比接近0.7，但房地价差却高达2万元/平方米，利润空间可观。

与杭州同一天结束土拍的还有天津。本轮集中供地共推出30宗地块，其中，成交6宗，停牌15宗、流拍9宗，总成交金43.5亿元。土拍热度降至冰点。

拿地企业中，基本无品牌房企参与，主要以天津本地城投为主，如天津城投、武清城投等，均以低价拿地。央企金茂以19亿元低价竞得津东丽沙（挂）2022-005号地块，成为本次土拍成交总价最高的地块。

对于天津土拍市场的冷清现象，克尔瑞地产研究分析认为，除疫情长期反复的客观影响外，也受到天津楼市下行的影响。近期天津商品住宅去化周期明显放缓，截至2022年3月底，天津商品住宅去化周期达28个月，较去年同期拉长了68%，尤其是武清等远郊区域库存量更是居高不下，去化艰难。楼市表现不佳的大背景下，天津地市热度自然难出现回温势头。