历史性时刻！中美房贷利率倒挂

原创刘晓博

最近这两年，世界很魔幻。

今天，历史性时刻又来了！中美房贷利率出现了倒挂。

房地美（美国联邦住宅贷款抵押公司）在美联储本轮加息之前公布的房贷数据显示：上周，全美30年期贷款平均利率从5.10%跃升至5.27%，创下2009年8月以来的最高水平。

贝壳找房4月28日发布的《2022年4月二手房市场报告》显示，2022年4月中国内地103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，利率水平为2019年以来月度新低。

中国的首套房贷利率，已经低于美国。

中国央行目前的规定是：首套房贷利率下限为4.6%，二套房贷利率下限为5.2%，不少城市已经执行这个“最低利率”了。

业界估计，到今年年底，美国的30年房贷平均利率有望突破6%，而中国的实际房贷利率会继续下降，甚至可能跌破目前央行4.6%、5.2%的下限，也就是可能会允许在基准利率基础上打折。

一般来说，发达国家、地区的利率比较低，而“发展中经济体”的利率比较高。

“发展中经济体”利率高的原因是，只有这样才能吸引外资，留住资金。否则，资金就会流向效率高、管制少、更规范的区域。

中国的利率，就长期高于美国。

现任央行行长易纲，2018年4月曾在一个公开论坛上说，中美利率差处于“舒适区间”——当时中国10年国债收益率为3.7%，美国是2.8%。媒体的解读是：中美利差维持在80到100个基点，是比较合适的，是让中国央行感到舒适的。

其实，这不是易纲第一次公开谈论中美利差的“舒适区间”问题，2011年他当外汇管理局局长的时候，也曾在公开论坛上谈过一次，只是大家没有注意而已。

上图是当前中国10年期国债的收益率，为2.848%左右。最近半年来变化不大，因为中国利率水平基本稳定，两次降息幅度都比较小。

上图是美国10年期国债收益率（3.072%），半年来翻倍。原因是，美联储两次加息了75个基点，而加息之前美国基本上是零利率。

美国的10年期国债收益率，已经显著超过了中国10年期国债。其他诸如5年期国债、1年期国债，收益率也是美国高于中国。

也就是说，中美利率出现了比较罕见的倒挂现象。

利率倒挂，会让喜欢低风险的热钱外流。

这很容易理解：买美国国债的风险很低，跟买中国国债基本相同。但美国国债收益率更高，那么为什么不去美国呢？美国又没有外汇管制，资金来去更自由。

所以，中美利率倒挂，首先利空中国的债券，尤其是政府债券。

至于投资股市和楼市的资金，逻辑就有所不同了。

美元进入快速加息周期，对美国股市构成利空。昨天，美股出现了大跌：

下图是纳斯达克指数月线图。可以看出，2020年一季度爆发的疫情，一度重创美国股市，然后美国出台了超级宽松的货币政策，开启了直升机撒钱模式，让美股走出了新一轮波澜壮阔的大牛市。但最近一段时间来，美股头部特征非常明显。

我在去年年底曾预估，今年美联储启动快速加息之后，美国科技股会泡沫破裂，情况可能类似2000年网络股泡沫破裂一样。

美国资管公司SierraInvestmentManagement的联合创始人DavidWright更悲观，他公开表示：“我正处在此生最大的熊市当中”。他的意思是说，美股会崩。

美国股市是否会出现超级熊市，我们不妨拭目以待。但这一波调整，纳斯达克指数一定会比道琼斯指数下跌更多。而中国的科创板、创业板也将迎来新的动荡时期。

所以，炒股的热钱未必回流美国。

至于投资不动产的热钱，也未必回流美国。因为中美房贷利率已经出现了历史性倒挂！

美国在过去两年里，房价也出现了大涨。下图是去年2月到今年2月，美国房价涨幅最高的10个州。

可以想见，两年累计下来，热点地区的房价涨幅更大。也就是说，有些热点片区在疫情爆发之后，房价接近翻倍。

这就是人类的“灾难——回应”机制下的结果。

所有的房地产大牛市，都是经济下滑、大家绝望后发生的。为了应对危机，政府出台超级宽松的政策，打破大家“房价下跌”的预期，让大家抢房子、去消费，带来经济的复苏。

如果10个利好不够，就出台50个；如果50个还不够，就再出台100个。

看懂了这一点，你就会明白现在中国楼市的情况。

从2021年9月末开始改变对楼市的政策，至今已经7个月了，楼市仍然非常冷。

就这样冷下去吗？

当然不允许。利率在不断走低，杠杆在不断加长，行政限制在不断减少，当政策不断叠加到一定程度，大家会如梦方醒，加入购房者的队伍。

过热之后，是下一轮调控和收紧。

而房价，就沿着台阶一步步向上走去。

我们可以算一下，2021年1月，美国的30年房贷利率最低点为2.65%，现在是5.27%。

假设是100万美元的房贷，使用中国式的“等额本息”计算，贷款期30年。则月供最低时是4029.63美元，目前达到了5534.43美元，月供负担上升了37.3%。利息总支出则从45.06万美元，上升到了99.23万美元。

在这种暴力加息下，美国房地产的牛市将迅速终结。

而中国，利率不断走低、限制措施不断放松，将让楼市迎来新一轮春天。

或许有人会说：历史不会简单重演，这个春天一定不同。

的确，这个春天会迟到一些，因为政策会比较矜持。但矜持的时间越长，后面的力度会越大。因为房地产太重要了，关系到的产业太多，占经济的权重太大。

房地产不仅是周期之母，还是消费之母，内需之母。

由于疫情冲击，再加上政策审慎，所以这一轮楼市回暖需要更长的时间。但最终不会缺席。

中美房贷利率倒挂，封杀了资金外流的空间，有利于把他们留在国内。

至于人民币的适度贬值，也将发挥这个作用。

离岸人民币，已经破了6.7，年内贬值幅度超过了6%。

先在汇兑上损失6%，然后申请额度出海，到美国遇到的是房贷利率创新高，大家去美国买房的动力还能有多高？