2022年6月房企销售数据点评：行业销售触底改善 优质房企销售转正

　　事件：

　　6 月30 日，克而瑞发布2022 年6 月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额510 亿元，碧桂园、中海地产单月销售额分别为458、425 亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期710 亿元降至425 亿元。6 月单月销售过百亿房企为21 家，较去年同期减少19 家，对比2020年同期减少23 家。

　　点评：

　　6 月房企销售额环比+60%，同比-39%、较前值+18pct，销售超预期底部反弹。2022 年6 月，50家房企单月销售金额6,499 亿元，环比+59.5%，销售环比实现超预期底部反弹，较21 年同比-39%、较前值+18pct，销售同比降幅出现显著收窄；销售面积为3,821 万方，环比+45%，较21 年同比-43%、较前值+15pct.虽然房企销售已经连续11 个月大幅下降，历史上较为罕见，但考虑到政策放松、疫情改善、基数走低等积极因素逐步出现，我们认为5 月就是本轮周期的基本面底、后续基本面将逐步修复，但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径或将呈现“√￣”型走势，因而预计销售改善节奏也会慢于以往周期，但弱复苏环境也将创造更长的政策友好期，有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展。值得关注的是，我们预计下半年开始行业的结构弹性却将更强，一二线城市基本面弹性将更强；优质房企基本面弹性将更强，并集中度将进一步提升；并且我们认为一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振，板块进入绝对投资时段。

　　6 月单月销售：保利、碧桂园、中海排名前三，优质房企改善明显，分化持续加大。从单月销售来看，保利销售排名第一，碧桂园、中海分别位列二三。其中，碧桂园458 亿(YOY-37%)、万科415 亿(YOY-39%)、保利510 亿(YOY+1%)、融创139 亿(YOY-82%)、华润397 亿(YOY+2%)、中海425 亿(YOY-18%)、招蛇413 亿(YOY-7%)、世茂集团95亿(YOY-69%)、绿城340 亿(YOY-20%)、金地284 亿(YOY-17%)、旭辉135 亿(YOY-48%)、中南64 亿(YOY-68%)、龙湖237 亿(YOY-23%)、阳光城44 亿(YOY-78%)、金科80 亿(YOY-53%)、新城138 亿(YOY-40%)、建发房产156 亿(-20%)、滨江234 亿(YOY+29%)、华发144 亿(YOY+41%)等。6月房企销售整体低迷、连续11 个月普降，但分化明显加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：仁恒+222%、越秀+108%、华发+41%、滨江+29%、远洋+19%、华润+2%、保利+1%、招蛇-7%、金地-17%、建发房产-20%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

　　前6 月累计销售：碧桂园、保利、万科排名前三，累计销售普降中房企分化加大。从累计销售来看，碧桂园位列第一，保利、万科位列二、三。其中，碧桂园2,470 亿(YOY-42%)、万科2,096 亿(YOY-41%)、融创1,127 亿(YOY-65%)、保利2,102 亿(YOY-26%)、中海1,375 亿(YOY-34%)、招蛇1,188 亿(YOY-33%)、金地1,006 亿(YOY-38%)、华润1,210 亿(YOY-27%)、世茂438亿(YOY-71%)、绿城1,128 亿(YOY-34%)、金茂699 亿(YOY-46%)、龙湖859 亿(YOY-40%)、旭辉631 亿(YOY-54%)、阳光城244 亿(YOY-76%)、中南326 亿(YOY-70%)、新城650 亿(YOY-45%)、金科440 亿(YOY-57%)、建发房产620 亿(-34%)、滨江684 亿(YOY-22%)、华发494 亿(YOY-23%)等。前6 月尽管大多数房企销售均呈现下滑态势，但分化趋势也更为显著，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+2%、远洋-18%、滨江-22%、华发-23%、保利-26%、华润-2&%、招蛇-33%、建发房产-34%、中海-34%、绿城-34%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

　　投资分析意见：行业销售触底改善，优质房企销售转正，维持“看好”评级。中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、建发股份、滨江集团、金地集团、华发股份、招商蛇口、中国建筑、新城控股、万科A；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园，并建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

（文章来源：上海申银万国证券研究所）